“2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu nguồn cung lớn”

Thời gian qua đã có hàng loạt bộ luật ra đời để điều chỉnh, bổ sung liên quan đến hoạt động của đầu tư- kinh doanh bất động sản, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng…

Tuy nhiên hiện nay, thị trường bất động sản vẫn được xem là giai đoạn đầu của sự phát triển, còn bộc lộ nhiều bất cập, đối mặt với nhiều khó khăn; loại hình phát triển còn khá chênh lệch, chưa đạt được mục tiêu xã hội đề ra; quy hoạch chưa phù hợp với quy hoạch kinh tế- xã hội của cả nước.

Ở một góc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng năm 2019 là khoảng lặng của thị trường bất động sản.Theo đó, nguồn cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp là vấn đề pháp lý của đất – được xem là một cuộc khủng hoảng pháp lý.

“Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai vì vậy TP.HCM rà đi ra lại không dám ký văn bản này. Tôi cho rằng, đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao”, ông Võ nói.

Ông Võ cũng cho biết thêm hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp. “Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh rằng điều quan trọng là pháp lý rõ ràng bảo vệ quyền lợi của người dân (bảo vệ ở mức độ nào đối với đất nông nghiệp hay sản phẩm Condotel; Thuế được điều chỉnh trong tương lai như thế nào – ảnh hưởng đến bài toán tài chính của nhà đầu tư).

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết, trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài, đối với sản phẩm nhà ở bán, ta có 3 dòng sản phẩm: căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.

Dẫn các con số báo cáo nghiên cứu thị trường gần dây, bà Dung cho biết thêm thời gian qua sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, trong đó riêng năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TPHCM và Hà Nội nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ, số căn tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63.000 căn và số căn tiêu thụ đã lên đến 55.000 căn.

Bà Dung cũng cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, nếu mua để đầu tư thì ta bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Tuy nguồn cung những tháng cuối năm 2019 có cải thiện nhưng số lượng căn hộ được tung ra thị trường vẫn khá thấp so với cùng kỳ các năm trước. Dự báo cho thấy, TPHCM đang tích cực tháo gỡ hàng loạt khó khăn để doanh nghiệp địa ốc sớm triển khai dự án đầu tư, tuy nhiên, việc này cũng có độ trễ của nó nên nguồn cung trong 2 năm tới không dồi dào như kỳ vọng.

Chình sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD mỗi m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD mỗi m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm.

Dưới góc nhìn của các doanh nghiệp địa ốc, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng sự sụt giảm nguồn cung phần nhiều do ảnh hưởng từ sai phạm của các doanh nghiệp nhỏ lẻ.

Do một số chủ đầu tư chỉ nghĩ làm sao để kiếm tiền nhanh mà quên mất việc phát triển giá trị cho một sản phẩm, quên mất trách nhiệm với khách hàng. Từ đó, thị trường dần xuất hiện tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, thiếu sự hoàn chỉnh về mặt pháp lý và không phục vụ được nhu cầu ở của khách hàng, không tạo được giá trị gia tăng bền vững.

Còn theo ông Trần Đức Vinh – Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group, sự sụt giảm nguồn cung BĐS thường do tác động của nhiều yếu tố như khan hiếm quỹ đất, doanh nghiệp chờ thời mới bung hàng. Tuy nhiên, năm 2019 là do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp phép dự án mới. Theo ông Vinh, để khắc phục điều này thì cần đến sự hợp tác tối đa từ doanh nghiệp đối với các chính sách của nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết từng kiến nghị UBND TPHCM và Thanh tra Chính phủ xem xét, giải quyết hợp tình, hợp lý đối với hơn 100 dự án đang bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra. Vì quá trình thanh tra càng kéo dài càng bất lợi cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Điều này dẫn đến số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, bất lợi cho người mua nhà về việc lựa chọn sản phẩm ưng ý, nguồn thu ngân sách nhà nước cũng giảm đáng kể.

Ông Châu cũng đề nghị UBND TPHCM cần chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh BĐS, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước; Sở Tài chính và Sở Tài nguyên-Môi trường hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay, và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên những kiến nghị này đến nay vẫn chưa được giải tỏa.