Khó gỡ rối tranh chấp chung cư hỗn hợp

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mới, thay thế các Thông tư 02/2016 và Thông tư 26/2016 mà Bộ Xây dựng.

Quỹ bảo trì phải chuyển về ngân hàng

Theo thực tế, nếu một chung cư thuần, không có các khu thương mại, kinh doanh sở hữu của chủ đầu tư thì khá đơn giản. Nhưng một tòa nhà vừa có phần sở hữu của các cư dân chung cư, vừa có phần sở hữu của chủ đầu tư thì mọi việc khá rối, vấn đề quản lý và các lợi ích sẽ chồng chéo không rõ ràng

Nếu giao toàn bộ cho chủ đầu tư quản lý thì cư dân có thể bị ép, nhưng nếu giao ban đại diện chung cư thì có khi chủ đầu tư bị thiệt thòi về các BĐS khai thác thuộc sở hữu của họ. Dự thảo mới chưa có quy định rõ cho điểm này.

Trước đây chung cư thường do chủ đầu tư quản lý, có một số chủ đầu tư quản lý không tốt, thiếu minh bạch… nhưng nếu chuyển qua Ban đại diện chung cư cũng có nhiều trường hợp không hẳn thỏa đáng. Vì cũng từ thực tế, không phải ban đại diện chung cư nào cũng thực sự do cư dân bầu lên, hoặc làm theo lợi ích chung của cư dân.

Sở Xây dựng TPHCM đang thụ lý 44 vụ nhà chung cư có tranh chấp thì có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư. Nhiều chung cư người dân đã về ở 4-5 năm nhưng chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Một vấn đề quan trọng là Quỹ bảo trì chung cư 2% chi phí xây dựng là rất lớn có thể lên đến vài chục tỷ, không thề để chủ đầu tư giữ như hiện nay, vì chủ đầu tư là doanh nghiệp có thể phá sản hoặc chi sử dụng không đúng mục địch. Do vậy, Bộ xây dựng ban hành quy định mới, Quỹ bảo trì phải chuyển về ngân hàng, và tài khoản do từ 3 – 5 đại diện đồng quản lý để bảo đãm việc chi của Quỹ đúng mục đích bảo trì chung cư.

Tuy nhiên, thành phần tham gia quản lý tài khoản bao gồm các đại diện cư dân vẫn chưa thật sự chuyên nghiệp. Quỹ này cần được cư dân giao cho một công ty dịch vụ tài chánh uy tín quản lý để thực hiện thu chi đúng mục đích theo quyết định của cư dân thông qua kế hoạch thực hiện. Với tính chuyên nghiệp của tổ chức tài chính dịch vụ, thì quỹ này mới được quản lý tốt và không bị trục lợi từ những người đại diên cư dân không tốt.

Gắn trách nhiệm UBND phường

Theo lý thuyết, đối với một dự án chung cư đi vào hoạt động thì Nhà nước sẽ xem cụm dân cư sinh sống, sinh hoạt tại dự án như một tổ dân phố để quản lý hành chính.

Đây có lẽ là cơ sở để dự thảo mới quy định nếu cuộc họp Ban quản trị chung cư lần đầu được tổ chức mà không đủ 50% người sở hữu căn hộ tham dự thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Quy chế.

UBND cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định.

Quy đinh này được kỳ vọng sẽ xóa bỏ bức xúc của các cư dân ở các chung cư và xóa bỏ tình trạng không bầu được ban đại diện chung cư, cư dân đành phó thác cho chủ đầu tư quản lý. Quan trọng nhất là buộc trách nhiệm của chính quyền phường vào quản lý chung cư.

Tuy nhiên, theo LS Nguyễn Tiến Sơn – Đoàn LS TP Hà Nội, việc gắn trách nhiệm chính quyền địa phương vào quản lý chung cư ở mức độ nào, khi nào bàn giao và trách nhiệm tới đâu? là những vấn đề dự thảo cần phải làm rõ. Việc gắn trách nhiệm UBND phường là hợp lý, nhưng cần làm rõ bằng những quy định rất cụ thể.