Đất nền dự án là khái niệm không quá xa lạ khi hiện nay trên thị trường các sản phẩm chủ yếu từ phân khúc này. Tuy nhiên, vẫn có nhiều khách hàng, các nhà đầu tư mới tham gia vào vẫn nhầm lẫn giữa đất nền dự án và đất tách thửa. Nhiều nhà đầu tư bất động sản kinh nghiệm hơn 2 năm vẫn chưa nắm được thông tin pháp lý cơ bản đất nền dự án.
Nhiều trường hợp dở khóc dở cười khi khách hàng mua đất tách thửa nhưng lại hỏi về quyết định 1/500, quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giải tỏa đề bù…
Bài viết này của Thangloigroup nhằm giúp quý khách hàng hiểu rõ về khái niệm và những vấn đề liên quan đất nền dự án cũng như những nguyên tắc đầu tư đất nền dự án mang lại hiệu quả và an toàn.
Trước hết, để hiểu rõ về đất nền dự án quý khách hàng cần hiểu đất nền là gì?
- Đất nền là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền thường được lựa chọn trong khu vực có:
- Quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt
- Nhiều tiện ích xung quanh
- Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.
- Mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.
Đất nền là những lô đất được nhiều người tìm kiếm bởi lô đất này gần như chưa có bất kỳ tác động nào của máy móc, con người ví dụ như cào bằng, đào lấp, đổ đất, đổ cát, san đất. Tất cả mọi tác động, thay đổi, san lấp đất cũng như việc con người tác động trực tiếp sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.
Đất nền được chia thành nhiều loại đất theo mục đích sử dụng gồm cả đất nền dự án:
- Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư. Nhưng đất chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.
- Đất thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp: Đây là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội
- Đất liền kề: được hiểu là chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) được chuyển đổi mục đích thành đất ở chỉ áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư.
Đất nền dự án là gì?
Như đã nói ở trên, đất nền dự án là các lô đất đang được chủ đầu tư quy hoạch trong một dự án, những khu đất này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu. Sự khác nhau với đất nền nguyên sơ chưa có sự tác động, đất nền dự án đã có tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện trong việc đền bù đất, xin cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất đấy.
Để dễ hình dung hơn, quý khách hàng lên mạng gõ thông tin một số đất nền dự án đang hot nhất hiện nay tại khu vực miền Nam như:
- Dự án Thuận Đạo Residence
- Thắng Lợi Riverside Market
- Dự án Central Hill Nam Sài Gòn
- Dự án Thắng Lợi Central Hill
- Dự án Long Châu Phố Chợ
- Dự án An Nhiên Garden
- Dự án Galaxy Đức Hòa Hải Sơn
Những nguyên tắc đầu tư đất nền dự án an toàn, sinh lời cao
Thứ nhất là nguyên tác chọn lựa vị trí và hạ tầng xung quanh dự án: Khi đầu tư đất nền dự án cần chú ý đến vị trí đất. Đất có kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá sẽ lớn dần. Một mảnh đất hứa hẹn và có giá trị cao nếu gắn với các tiện ích liền kề:
- Bệnh viện
- Trường học các cấp
- Chợ búa, Trung tâm thương mại
- Hệ thống giao thông, đường sá
- Bến xe, trạm xe buýt
- Công viên, hồ bơi, khu vui chơi giải trí…
Thứ hai là nguyên tắc đầu tư theo cụm dân cư: Nơi nào hình thành cụm dân cư đông đúc, nơi đó sẽ sinh lời cao. Bạn không nên mạo hiểm bằng cách tiên đoán trước tương lai của một khu đất “đồng không mông quạnh”. Lựa chọn đầu tư đất nền dự án theo cụm dân cư là một cách đầu tư khôn ngoan và hiệu quả.
Thứ ba là vấn đề pháp lý của dự án: Nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền cần có pháp lý rõ ràng, hoàn chỉnh. Những yếu tố đảm bảo an toàn gồm sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng. Rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là mua đất nền pháp lý dở dang. Tình huống có thể diễn ra là mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn.
Bốn loại đất nền nhà đầu tư nên tránh:
- Đất nền chưa được phép phân lô: Đất này nhà đầu tư sẽ khóa bán, người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.
- Đất nền dự án “ma”: Tức là dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng.
- Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng: Chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng. Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng sau đó không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư.
Thứ tư là nguyên tắc liên quan đến việc định giá đất nền: Trước khi mua, khách hàng cần định giá đất nền. Đừng nên là người đầu tiên định giá đất. Nhà đầu tư cần tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn giá đất nền dự định mua đã hợp lý hay chưa. Phương pháp định giá phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường. Nhà đầu tư có thể tham khao website đăng tải thông tin như: bestland.vn để nắm bắt giá đất nền cũng như các thông tin cần thiết liên quan.
Thứ năm là nguyên tắc về tính thanh khoản của khu đất: Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất. Nhà đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua. Cần tìm hiểu nhu cầu mua bán giao dịch nơi này có thật hay không. Chỉ nên mua khi thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.
Thứ sáu là nguyên tắc về tài chính của nhà đầu tư: Nhà đầu tư nên cân nhắc và sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi để đầu tư. Nhất là nhà đầu tư mới chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Khi thiếu hụt nhà đầu tư nên vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống). Cần lường trước tất cả áp lực về lãi suất, thời hạn vay vốn. Mua đất lúc thị trường khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh, là thời điểm vàng. Thị trường càng nóng sốt, càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá cả sẽ giảm mạnh cũng có giới hạn, tăng mạnh cũng sẽ đến ngưỡng. Nhà đầu tư dự đoán đúng điểm mua vào bán ra sẽ nắm phần thắng.
Thứ bảy, nguyên tắc giảm thiểu rủi ro: “Buôn có bạn, bán có phường”. Trong kinh doanh đất nền nên đầu tư theo đội nhóm. Rủi ro sẽ giảm đi khi có nhiều đối tác cùng đồng hành. Đây là thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy đối với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có ưu điểm là kiến thức của các đối tác về đất nền sẽ được cộng hưởng rất tốt.
Khi khách hàng quyết định đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là sẵn sàng đương đầu với những thách thức lớn. Nhà đầu tư cần nắm rõ các nguyên tắc trên để có hướng đầu tư an toàn và mang lại hiệu quả kinh tế cao. Đồng thời điều này giúp nhà đầu tư giảm thiểu được các rủi ro không mong muốn.
